مشارکت در ساخت و ساز ساختمان فعالیتی است که امروزه بین صاحبان ملک و سازندگان ملک رواج زیادی دارد. شهر مشهد به‌عنوان دومین شهر بزرگ کشور شاهد فرصت‌های متنوعی درزمینهٔ ساختوساز است اما در مشارکت در ساختوساز در شهر مشهد نیز مانند شهرهای دیگر نکات مهمی وجود دارد که در صورت عدم آگاهی از آن‌ها ممکن است اختلافات و مشکلات متعددی ایجاد شود. پس در ادامه‌ی مقاله با ما همراه باشید تا باهم درباره‌ي نکات مهم مشارکت در ساختوساز در مشهد بیشتر بدانیم.
مشارکت در ساختوساز چیست؟
همان‌طور که از نام مشارکت مشخص است، مشارکت در ساخت قراردادی است که در آن مالک زمین به علت نداشتن تخصص در ساختوساز و یا نداشتن منابع مالی به کمک سرمایه‌گذاری که تخصص ساختوساز دارد (سازنده)، ملک خود را به‌عنوان آورده اولیه در قبال قراردادی در اختیار سازنده قرارمی‌دهد تا پروسه ساختوساز را انجام دهد و در زمان‌های از قبل تعریف‌شده، مالک قسمتی از زمین را به نام سازنده می‌کند و درزمان اتمام پروژه، سازنده درصدی از اسناد آپارتمان که در قرارداد ذکرشده به نام مالک می‌کند.
مراحل قانونی مشارکت در ساختوساز در مشهد چیست؟
مشهد شهری در خراسان رضوی و محدودۀ شرقی کشور است. شهر مشهد پایتخت معنوی ایران نامیده می‌شود و در دهه‌ی اخیر ازلحاظ اقتصادی، تجاری و گردشگری رشد زیادی کرده است. بسیاری از افراد با خرید خانه در مشهد، این شهر را برای مهاجرت یا سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند که این باعث می‌شود ساختوساز در مشهد نیز برای مالکان و پیمانکاران سودآور باشد. مراحل قانونی مشارکت در ساختوساز در مشهد ممکن است یک تا چند سال زمان ببرد. به‌طورکلی مراحل قانونی مشارکت در ساختوساز در مشهد عبارت‌اند از:
- امضای نمونه قرارداد مشارکت ساختوساز
- اعطای وکالت کاری از سوی مالک به سازنده ساختمان
- دریافت دستور نقشه
- تهیه نقشه معماری، نقشه محاسبات، برق و مکانیک
- دریافت گواهی‌های موردنیاز از شهرداری، سازمان آتش‌نشانی، نظام‌مهندسی، اداره اوقاف (اگر زمین وقفی است)، فضای سبز و غیره
- پرداخت فیش عوارض از سوی سازنده ساختمان
- دریافت جواز ساخت زمین
- تخلیه و تحویل زمین یا ساختمان فرسوده به سازنده در زمان اخذ کامل قرض‌الحسنه و بلاعوض
- تخریب و تجهیز محل کارگاه
- اسکلت
- انتقال بخشی از سند زمین به نام سازنده
- نازک‌کاری و پایان عملیات ساختمانی و تحویل کامل آپارتمان
- انتقال بخش دوم سند به نام سازنده ساختمان
- دریافت اسناد تک‌برگ مالکیت از سوی سازنده ساختمان یا آپارتمان و تحویل به مالک
- آغاز دوره تضمین قرارداد مشارکت ساخت ساختمان
مالک در مشارکت در ساختوساز در مشهد چه تعهداتی دارد؟
اصلی‌ترین تعهد مالک، تسلیم و اقباض زمین به مجری طرح است.
درواقع با توجه به ذات این عقد می‌توان گفت نه‌تنها هیچ شرطی که برخلاف این موضوع باشد، صحیح نیست بلکه مبطل عقد نیز می‌باشد.
تسلیم زمین مورد معامله از لوازم عقد مشارکت مدنی می‌باشد و با توجه به‌قاعده ” اذن در شیء، اذن در لوازم آن نیز هست “، مالک حتی در صورت عدم ذکر آن در قرارداد به آن ملزم می‌شود و مطابق اصول کلی می‌توان گفت درصورتی‌که در متن قرارداد قیدی از زمان تحویل زمین به مجری نشده باشد، مالک به‌محض انعقاد عقد با توجه به آثار قانونی عقد ملزم به اقباض زمین می‌شود.
مطالعه مقاله نکات طلایی در ساخت و ساز ساختمان
تعهدات مجری طرح یا سازنده در مشارکت در ساختوساز در مشهد چیست؟
مهم‌ترین تعهدات مجری طرح عبارت‌اند از:
- پرداخت هزینههای ساختمانی پروژه
- پرداخت هزینههای اداری پروژه
- پرداخت هزینه ماهانهای به مالک بابت اجارهبها در زمان ساخت
در زمان نوشتن قرارداد مشارکت در ساختوساز در مشهد به چه نکاتی باید توجه کرد؟
در نوشتن قرارداد پیمانکاری و مشارکت در ساخت باید نکات زیر را در نظر بگیرید و رعایت کنید:
- ذکر مشخصات مربوط به طرفین و ملک
توجه: درصورتی‌که کسی با وکالت‌نامه قصد انجام چنین قراردادی را داشته باشد؛ باید کپی استعلام وکالت‌نامه ضمیمه قرارداد شود و در قسمت مشخصات علاوه بر مشخصات مالک، مشخصات وکیل نیز ذکر شود.
- نحوه تقسیم منافع (به‌ویژه تقسیم واحدها)، سود ساخت و ساز و زیان
- بیان شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
- ذکر مشخصات کاملی از مصالح ساختمانی و مشخصات عمومی ساختمان و نوع سیستم‌های بکار رفته
- تعیین شرایط ساخت، تعیین بلاعوض، تعیین قدرالسهم، نقشه‌ها، تأییدیه‌ها و …
- تعیین حدود مسئولیت‌ها، وظایف، جریمه و تضامین هرکدام از طرفین قرارداد برای شرایطی که برخلاف توافقات و تعهدات خود عمل کنند
- ذکر زمان‌بندی فازها و مراحل مختلف تعهدات طرفین به همراه ضمانت‌های اجرایی آن‌ها
- تعیین یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا در تمامی صفحات قرارداد
- پرهیز از ذکر عنوان معامله، مبایعه‌نامه و… و ذکر قرارداد مشارکت در ساخت در تمام صفحات
- وکالت کاری به‌صورت مدت‌دار به سازنده داده شود
- قرارداد در مکان معتبر از قبیل دفاتر اسناد رسمی، دفاتر مشاورین املاک و یا نزد یک وکیل قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم شود و همچنین مکان انجام قرارداد ذکر گردد
- تعیین داور و تعیین حدود اختیارات وی (برای زمانی که اگر اختلافی بین طرفین بروز کرد، شرایط صلح و سازش و میانجیگری را میان طرفین دعوا فراهم کند)
- ذکر اینکه مالک اجازه پیش‌فروش را تا پایان پروژه به سازنده می‌دهد یا خیر؟
- ذکر اینکه مالک اجازه وام گرفتن از بانک را با سند ملک به سازنده می‌دهد یا خیر؟
سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساختوساز در مشهد چگونه مشخص می‌شود؟
به توجه به اینکه سازنده و مالک در پایان کار، در ساختمان ساخته‌شده شریک خواهند بود، تعیین سهم هر یک از آن‌ها در ابتدای کار امری ضروری و واجب است. با توجه به طرح ساختمان و تعداد طبقات و واحدهای آن تعیین دقیق سهم هر یک از افراد می‌تواند از بروز اختلاف در پایان کار جلوگیری کند.
در مشارکت در ساختوساز در مشهد هر یک از طرفین معامله و قرارداد، از بنای ساخته‌شده دارای سهمی می‌باشند که بر طبق اصولی مشخص می‌شود. این سهم مشارکت طرفین بر اساس شرایط بازار و منطقه‌ای از مشهد که ملک در آن قرار دارد متفاوت می‌باشد. میزان مشارکت و سهم طرفین شامل دو بخش قدرالسهم و بلاعوض می‌باشد که منظور از قدرالسهم همان درصدی ازملک می‌باشد که به هر یک از طرفین تعلق می‌گیرد اما بلاعوض مبلغ پولی است که در ابتدای قرارداد توسط سازند به مالک داده می‌شود تا بتواند در طول فرایند ساخت در جای دیگری ساکن شود.
تعیین سهم مالک و سازنده بر اساس قیمت هر مترمربع خانه نوساز در منطقه اجرای پروژه محاسبه می‌شود.
توصیه می‌شود سهم هر یک از طرفین به‌صورت درصدی از کل پروژه و نه بر اساس طبقات ملک مشخص شود.
نکته دیگر این ست که در قرارداد باید مشخص شود که در صورت حاصل نشدن تعداد طبقات پیش‌بینی‌شده یا دریافت تراکم مازاد از سوی سازنده شرایط تکلیف سهم‌الشراکه به چه شکل خواهد شد.
بهترین مناطق مشهد برای مشارکت در ساختوساز کجاست؟
در مشارکت در ساختوساز در هر شهری به نکات خاصی ازجمله بافت شهری و ویژگی‌های مناطق مختلف آن باید توجه کرد.
مناطق مشهد، در ۱۳ منطقه خلاصه‌شده‌اند که هر یک ازنظر جغرافیایی و محله‌ای خصوصیات خود رادارند و دانستن این خصوصیات می‌تواند کمک زیادی با مالکان و سازندگان برای سوددهی در مشارکت در ساختوساز کند. در ادامه به‌طور مختصر به بیان بهترین مناطق مشهد بر اساس ویژگی‌های متفاوتی می‌پردازیم پس با ما همراه باشید.
بهترین محله‌های مشهد ازنظر نزدیکی به بازارها و مراکز خرید
برای بسیاری از افراد در جامعه، نزدیکی به مراکز خرید یک امتیاز ویژه به‌حساب می‌آید. این نزدیکی می‌تواند در کمتر هدر رفتن وقت و انرژی مردم برای انجام خریدهای روزانه بسیار کمک‌کننده باشد. برخی محلات مانند بلوار جانباز، بلوار سجاد، خیابان احمدآباد، بلوار امامت و میدان دکتر شریعتی مشهد از این حیث بسیار مناسب هستند. در این محلات انواع بازارها شامل بازار پوشاک، تره‌بار و هایپرمارکت وجود دارند که می‌توان مایحتاج خانواده را از آن‌ها به‌خوبی تهیه کرد.
بهترین محله‌های مشهد ازنظر دسترسی آسان به سایر نقاط شهر
رفت‌وآمد در شهرهای پرجمعیت مانند مشهد، همواره مسئله‌ای مهم و قابل‌توجه است. مشهد دارای چندین بزرگراه و شریان اصلی، شبکه‌ای از خطوط اتوبوس‌رانی و دو خط مترو (خط 3 در دست احداث) است که نزدیکی به این مجاری ارتباطی می‌تواند در هزینه و زمان صرفه‌جویی قابل‌توجهی ایجاد کند. محله‌هایی که در اطراف بلوار وکیل‌آباد قرار دارند مانند بلوارهای امامت، جلال آل احمد، سید رضی، دانش‌آموز، دانشجو، باهنر، کوثر شمالی، هاشمیه، هنرستان، هفت‌تیر و صیاد شیرازی می‌توانند گزینه‌های مناسبی برای سکونت باشند. در ادامه هم محله‌هایی مانند بلوار ملک‌آباد، خیابان احمدآباد و میدان دکتر شریعتی نیز می‌توانند انتخاب‌های جذابی باشند.
بهترین محله‌های مشهد به لحاظ ساکت و آرام بودن
با توجه به اینکه خانه، محلی برای استراحت و گذران اوقاتی به دور از تنش‌های و سروصداهای روزانه است؛ آرام و ساکت بودن محله برای بسیاری از افراد از اهمیت زیادی برخوردار است. با توجه به موقعیت محله‌ی بلوار سجاد این ناحیه از مشهد، جزء محلات آرام مشهد شناخته می‌شود که به دور از تنش‌ها و سروصداهای روزانه است. در کنار آن خیابان‌های ابوذر غفاری، ناصرخسرو، ملاصدرا و بابک که در محله احمدآباد مشهد قرار دارند، خیابان‌های معاد و عدل حدفاصل بلوار فرهنگ و بلوار وکیل‌آباد، بلوار باهنر و بلوار هاشمیه و هنرستان می‌توانند انتخاب‌های مناسبی باشند.
نکات تکمیلی در مشارکت در ساختوساز در مشهد
- انجام ساختوساز بدون مجوز غیرقانونی است.
- در شهر مشهد نمی‌توانید هر تعداد طبقه که می‌خواهید در زمین خود احداث نمایید. ملک شما در شهر دارای ضوابط خاصی متناسب با طرح‌های تفصیلی است. درنتیجه قبل از هرگونه ساختوساز باید از شهرداری منطقه خود استعلام نمایید تا تعداد طبقات مجاز را بدانید.
- ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه با تعداد طبقات تعریف‌شده برای شهر و بیشتر از آن به روی حریم و پهنه‌های گسلی ممنوع است.
- تمامی مهندسان ناظر باید چهار عامل مهم اچ. اس. ای را برای جلوگیری از آلودگی صوتی ناشی از ساختوساز رعایت کنند که این موارد شامل عوامل فیزیکی، زیست‌محیطی، شیمیایی و ارگونومیک می‌شود. به‌طور مثال سنگ‌های مورداستفاده در ساختمان باید از قبل در کارخانه برش بخورد و در محل ساختوساز صورت نگیرد.
