نکات حقوقی در قرارداد بازسازی ساختمان
قرارداد بازسازی ساختمان، از انواع قراردادهای پیمانکاری در زمینه ساخت‌وساز است. ازآنجایی‌که امروزه ساخت‌وساز بسیار پرهزینه و زمان‌بر است؛ بازسازی و تعمیرات ساختمان از مواردی است که زیاد موردتوجه قرار می‌گیرد. در مقایسه با هزینه‌ها و زمان لازم برای ساخت مجدد ساختمان، بازسازی خانه که به دست پیمانکار بازسازی ساختمان انجام شود، بسیار معقول‌تر و کم‌هزینه‌تر می‌باشد. همچنین زمان موردنیاز برای بازسازی بسیار کمتر از زمان ساخت‌وساز است.
بازسازی ساختمان نیز مانند بسیاری از امور نیازمند انعقاد قرارداد بازسازی ساختمان بوده که در زمره قرارداد پیمانکاری ساختمان قرارگرفته و به همین جهت نکات حقوقی متعددی وجود دارد که باید در آن رعایت و قید شود، در این مطلب برانیم تا به بیان نمونه قرارداد بازسازی ساختمان بپردازیم و همچنین نکات حقوقی مهم آن را مطرح نماییم.
بازسازی یا مرمت یک بنا به مجموعه فعالیت‌هایی اطلاق میشود که با انجام دادن آن بر روی یک بنا عمر آن سازه را افزایش داده و با انجام تعمیرات در آن به حفظ و ماندگاری آن بنا کمک می‌کند. بازسازی خانه و ساختمان قوانین و روش‌های خود را دارد. خانه‌های فرسوده و قدیمی کلنگی بیشتر از دیگر خانه‌ها به بازسازی نیاز دارند.
همان‌طور که همه ما می‌دانیم اقدام برای بازسازی خانه و نوسازی آن تصمیم بزرگی است که با توجه به عوامل مختلفی مانند میزان بودجه در دسترس شما و نیازهایتان باید گرفته شود. شما باید در درجه اول این موضوع را مشخص کنید که چه فضاهایی از منزل شما نیاز به بازسازی دارد و آیا این بازسازی به زیرساخت‌ها مانند تأسیسات هم مربوط میشود یا خیر؟
برآورد هزینه بازسازی ساختمان چطور انجام میشود؟
به‌منظور برآورد هزینه بازسازی ساختمان خانه قدیمی از هزینه‌های دیگری که باید انجام دهید مطمئن شوید و پس‌ازآن به سراغ تهیه یک لیست جامع از قسمت‌هایی که می‌خواهید بازسازی خانه را در آن انجام دهید بروید. پس‌ازآن هزینه هرکدام را به‌صورت حدودی برآورد کرده و زمانی که هرکدام از این بخش‌ها برای بازسازی نیاز دارند را نیز معین کنید.
البته در مرحله برآورد هزینه بازسازی خانه کلنگی و در همه مراحل دیگر نباید فراموش کرد که مشورت گرفتن از کارشناسان در زمینه بازسازی خانه‌های فرسوده بسیار ضرورت دارد. هزینه‌های بازسازی خانه‌های فرسوده در حالت کلی شامل موارد زیر میشود:
- هزینه خرید مصالح
- هزینه محوطه سازی
- هزینه حملونقل زباله
- هزینه مجریان، پیمانکاران، کارگران و نیروهای حضور یافته در پروژه بازسازی
- هزینه تعمیرات
- هزینه تغییر دکوراسیون
هر دو مورد آخر، در صورت نیاز شما، هزینه آن محاسبه می‌گردد.
هزینه مجریان عمدتاً به دو روش اصلی روزمزد و کنترات محاسبه میشود که درروش روزمزد عمدتاً از این روش برای پروژه‌هایی استفاده میشود که متراژ بالایی ندارند و برای مجری به لحاظ اقتصادی به‌صرفه نیست تا بر اساس مترمربعی کار کند، دستمزد استادکاران حرفه‌ای معمولاً روزانه میان ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان در نظر گرفته میشود.
اما درروش کنتراتی کمی موضوع فرق می‌کند و این روش که در بسیاری از پروژه‌های ساختمانی اجرا میشود، پیمانکار به‌صورت کلی قیمتی را برای انجام پروژه در نظر می‌گیرد که در این روش سرعت انجام کار نیز بیشتر است و پیمانکار تشویق میشود تا سریع‌تر پروژه را در زمان کوتاهی به پایان برساند تا به دستمزد خود برسد.
انواع قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان
انواع قرارداد بازسازی ساختمان به دودسته تقسیم می‌شوند:
1. قرارداد بازسازی و تعمیرات ساختمان با مصالح
قرارداد بازسازی و تعمیرات ساختمان با مصالح، که می‌تواند در قالب قرارداد بازسازی درصدی نیز باشد، نوعی از قرارداد بین کارفرما و پیمانکار ساختمانی است. در این قرارداد کارفرما در ابتدا با تخمین هزینه‌ها و مبلغ موردنظر برای کار و بر اساس عرف درصد مدیریت پیمان بازسازی، مبلغی را در اختیار پیمانکار پروژه قرار می‌دهد. در این قرارداد، صفر تا صد تعمیرات و بازسازی ساختمان به عهده پیمانکار است. تهیه مصالح و ابراز، همچنین استخدام نیروی کار و هزینه‌های احتمالی به عهده پیمانکار است و از آن مبلغی که کارفرما در ابتدا در اختیار او گذاشته است، پرداخت می‌کند.
آنچه در این نوع قرارداد حائز اهمیت است، دادن فاکتور خرید‌ها به کارفرما می‌باشد. این نوع قرارداد از مناسب‌ترین انواع قرارداد بازسازی ساختمان می‌باشد.
2. قرارداد بازسازی و تعمیرات ساختمان بدون مصالح
در قرارداد بازسازی و تعمیرات ساختمان بدون مصالح، تهیه مصالح و ابزار موردنظر برای کار بازسازی به عهده کارفرما است. پیمانکار با توافق قبلی، مبلغی را بایت انجام کار دریافت می‌کند. این قرارداد برای کارفرمایانی که می‌خواهند در خرید مصالح صرفه‌جویی کنند یا هزینه بازسازی را بیشتر کنترل کنند، بسیار مناسب است.
مهمترین مفاد یک نمونه قرارداد بازسازی ساختمان چیست؟
- ماده ۱) طرفین قرارداد
- ماده ۲) موضوع قرارداد
- ماده ۳) مدت قرارداد
- ماده ۴) مبلغ قرارداد
- ماده ۵) نحوه پرداخت مبلغ قرارداد
- ماده ۶) وظایف و تعهدات پیمانکار
- ماده ۷) تعهدات کارفرما
- ماده ۸) مالیات پروژه
- ماده ۹) نظارت
- ماده ۱۰) دستگاه نظارت
- ماده ۱۱) ضمانت حسن اجرای تعهدات از سوی پیمانکار
- ماده ۱۲) حل اختلاف
- ماده ۱۳) موارد متفرقه
- ماده ۱۴) نسخ قرارداد
نکات حقوقی در قرارداد بازسازی ساختمان
در ابتدا به یاد داشته باشید که شما پیش از انعقاد قرارداد بازسازی ساختمان باید تعیین نمایید که کدام پیمانکار و یا شرکت بازسازی ساختمان قرار است که این امر بازسازی را بر عهده بگیرد. در صورت انتخاب پیمانکار حتماً پیش از قرارداد مشخص کنید که مسئول خرید اجناس بازسازی شما هستید و یا پیمانکار؛ در حقیقت منظور همان تعیین نوع قرارداد بازسازی می‌باشد که در بالاتر انواعش ذکر شد.
در ابتدای این قرارداد، عنوان قرارداد دارای اهمیت است. عبارتی کوتاه و کلی که درباره محتوای قرارداد توضیحات روشنی می‌دهد و مشخص می‌کند که قرارداد حاضر درباره چه چیزی است. در قرارداد، شما می‌توانید از عنوان قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان استفاده کنید.
از مهمترین نکات حقوقی قرارداد بازسازی ساختمان عبارت است از اینکه:
· معرفی کامل طرفین قرارداد
قبل از هر چیز لازم است یک معرفی جامع و کامل از طرفین قرارداد داشته باشیم. در مواقعی حتی بهترین کار می‌تواند ضمیمه کردن اسناد مثبت سمت طرفین به متن قرارداد باشد.
· موضوع قرارداد
یکی از مهمترین مواردی که در هر قراردادی درج میشود موضوع آن است. در موضوع قرارداد حتماً باید به‌گونه‌ای به شرح این مورد بپردازید که هدف اصلی از انعقاد مشخص باشد. به‌عنوان‌مثال در این مورد که هدف اصلی از تعامل و همکاری مالک و پیمانکار، بازسازی ساختمان است، باید به این مورد صراحتاً اشاره شود.
موضوع قرارداد باید در همان ابتدای قرارداد، ذکر شود.
· مدت قرارداد
طبیعتاً طرفین انتظار دارند که تعهدات ناشی از قرارداد در مدت مشخصی به سرانجام برسد. در قراردادهایی نظیر این قرارداد باید مدت‌زمان بازسازی به‌صورت مرحله‌ای مشخص گردد. زمان‌بندی قرارداد می‌تواند در ماده مربوط به مبلغ هم تأثیرات خوبی داشته باشد.
· مبلغ قرارداد
هیچ کاری بدون اجرت و پرداخت حق‌الزحمه صورت نمی‌گیرد؛ به همین دلیل نیز، یکی از مهمترین قسمت‌های هر قرارداد قسمت مربوط به مبلغ و نحوه پرداخت خواهد بود. در قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان بهترین پیشنهاد این است که پس از مشخص کردن مبلغ کلی قرارداد، شرایط و نحوه پرداخت را موکول به زمان‌بندی‌های انجام‌شده در ماده مدت قرارداد کنند.
· تعهدات طرفین
تعهدات مالک و پیمانکار در یک قرارداد بازسازی، مشخص است. اما برای جلوگیری از هرگونه ابهام لازم است این موارد مستند شوند. به‌عنوان‌مثال تعهدات مالک مبنی بر انجام به‌موقع پرداخت‌های قراردادی و تحویل به‌موقع ملک جهت احداث کارگاه ساختمانی و تعهدات پیمانکار مبنی بر اجرای بی‌نقص موضوع قرارداد و تحویل به‌موقع پروژه می‌تواند نمونه‌ای از این موارد باشد.
· تهیه مصالح
در قراردادهای مربوط به ساخت‌وساز که بازسازی هم یکی از آن‌ها به شمار می‌رود، تهیه مصالح ساختمانی به هزینه مالک و توسط پیمانکار صورت می‌گیرد. مهمترین نکته در این قسمت تهیه مصالح متعارف بنا به نظر و صلاحدید مالک است. معمولاً برای جلوگیری از هرگونه مشکل در این قراردادها، لیست کاملی از انواع مصالح ساختمانی با ذکر جزئی کیفیت و برند هریک از آن‌ها تهیه میشود تا در مواقع مشکل به آن لیست مراجعه شود.
· واگذاری موضوع قرارداد به دیگران
معمولاً در قراردادهای اجرایی مجری یا پیمانکار نمی‌تواند موضوع قرارداد را به غیر واگذار کند. اما می‌تواند در راستای اجرای موضوع قرارداد از کمک افراد دیگری تحت عنوان کارگر یا پیمانکار فرعی استفاده کند. رابطه‌ای که پیمانکار اصلی با این افراد خواهد داشت طبیعتاً روی قرارداد بازسازی تأثیر می‌گذارد. به‌عنوان‌مثال روابطی که پیمانکار با کارگران خود دارد در مباحث بیمه‌ای روی قرارداد اصلی تأثیر می‌گذارد. در چنین قراردادهای پیمانکاری، کارفرما موظف است 5 درصد از مبلغ اصلی قرارداد را زمانی با پیمانکار تسویه کند که مفاصاحساب بیمه کارگران را رؤیت کند. البته مسئولیت اعمال -این افراد صرفاً با پیمانکار خواهد بود.
· فسخ قرارداد
در این بخش از قرارداد، مواردی نام‌برده میشود که در صورت بروز آن‌ها، امکان فسخ قرارداد وجود دارد. هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند بدون دلیل خاص و مهم و صرفاً از روی تمایل شخصی، یک‌طرفه قرارداد را فسخ کنند. شخصی که قرارداد را بی‌دلیل فسخ کرده است مجبور میشود که خسارت بپردازد. البته تعهد به انجام وظایف، همچنان پابرجا است. مواردی مانند موارد زیر موجب فسخ قرارداد میشود:
- بیشتر شدن زمان انجام پروژه از زمان توافق شده توسط طرفین
- اگر پیمانکار پروژه را بدون اطلاع کارفرما و بدون دلیل موجه تعطیل یا متوقف کند.
- اگر پیمانکار بدون اطلاع کارفرما پروژه را به شخص دیگری بسپارد.
و سایر مواردی که طرفین قرارداد، خودشان به توافق برسند.
· قوای قاهره
همه ما ممکن است در شرایطی که به‌اصطلاح فورس ماژور محسوب میشود نتوانیم تعهدات قراردادی خود را اجرا کنیم. به همین منظور لازم است در تمام قراردادها شرطی به این مورد اختصاص داده شود تا در خصوص بروز قوای قاهره و نحوه عملکرد بعدازآن تصمیم‌گیری شود.
·حل‌وفصل اختلافات
بروز اختلاف در هر تعاملی امری اجتناب‌ناپذیر است. در هر قرارداد لازم است شرایط و نحوه حل‌وفصل تعارضات و اختلافات پیش‌بینی شود.
درنهایت باید بیان نمود که قرارداد بازسازی ساختمان نیز از قراردادهای بسیار مهم است که نکات حقوقی بسیار زیادی در آن وجود دارد و پیش از انعقاد قرارداد مذکور، باید که نسبت به آن‌ها اطلاعات دقیق پیدا نمود و با آشنایی نسبت به نکات حقوقی فوق، از مشکلات و اختلافات و همچنین ضررهای آینده جلوگیری نمود.
