مشارکت در ساخت و ساز ساختمان نوعی قرارداد پیمانکاری است که در حوزه ساختوساز ساختمان منعقد میشود. این قرارداد در مورد کلیه پروژههای تجاری، مسکونی و غیره قابلاجرا است. نحوه مشارکت در ساخت و ساز ساختمان به این صورت است که مالک یک قطعه زمین یا ساختمان قصد احداث واحدهایی مسکونی یا تجاری را دارد، منتها برای پیادهسازی ایدهاش پول و سرمایه کافی را در اختیار ندارد. در چنین شرایطی قرارداد مشارکت ساختوساز به یاری مالک میآید. بر اساس این قرارداد مالک زمین در اجرای پروژه ساختوساز خود از خدمات، امکانات و سرمایه پیمانکار بهرهمند خواهد شد اما درازای آن، بخش یا درصدی از پروژه بهطرف سازنده تعلق خواهد گرفت. بهاینترتیب تقسیم هزینه میان مالک و سازنده صورت میگیرد.
مشارکت در ساختمان سازی چیست؟
این روزها عقد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان میان مالکان زمین و سازندگان ملک نسبت به گذشته بسیار رونق یافته است. ازجمله دلایل رونق این امر نیز، افزایش قیمت ملک بهخصوص در یک دهه اخیر است که سبب شده است دیگر اغلب سازندگان ملک نتوانند به تنهایی ملک موردنظر خود را خریداری کرده و سپس اقدام به ساختوساز نمایند.
در چنین شرایطی، اغلب سازندگان تمایل دارند تا از قراردادهای مشارکت در ساخت کمک بگیرند تا از منظر اقتصادی برای آنها توجیه بیشتری داشته باشد و از این طریق از صرف هزینههای اضافی برای زمین موردنظر جلوگیری کنند.
اما باید توجه داشت که، عقد این قرارداد تنها به نفع سازندگان نیست و مالکان نیز از آن بیبهره نخواهند ماند؛ چراکه از آن سوی این ماجرا مالکان زمین و یا خانههای فرسوده نیز بهتنهایی توانایی انجام ساختوساز در زمینهای خود و همچنین دریافت وامهای موردنیاز را ندارند. نکته مهمتر این است که اغلب مالکان در زمینه ساختوساز تجربه و تخصص لازم را ندارند، بنابراین بهترین گزینه پیش روی آنها مشارکت با یک سازنده معتبر و شناختهشده است.
مشارکت در ساخت و ساز ساختمان درواقع به معنای سرمایهگذاری شخص یا اشخاصی بهعنوان مالکین ملک و همچنین تعهد انجام عملیات ساختمانی و تأمین هزینه ساخت و ساز ساختمان از سوی سازنده یا سازندگان است. با کمی دقت در تعریف ارائهشده کاملاً واضح است که ریسک مالکین نسبت به سازندگان به مراتب بسیار بیشتر است. اما سؤالی که شاید برای شما هم پیش بیاید این است که؛ مراحل مشارکت در ساخت و ساز ساختمان به چه صورت است؟ آیا انجام آن منفعتی دارد یا نه؟ برای پاسخ به این سوالها در ادامه مقاله با ما همراه باشید تا گامبهگام با مراحل امضا، اجرا و پایان مراحل مشارکت در ساخت ساز ساختمان بهطور خلاصه آشنا شوید.
نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان
یکی از قراردادهای مدنی که بین اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد میشود و احتیاج به رعایت بسیاری از مسائل حقوقی دارد، قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان میباشد که در تعریف آن به زبان ساده آمده است که قراردادی فیمابین مالک زمین و سازنده در راستای احداث ساختمانی جدید منعقد میگردد و به موجب آن هر طرف آورده و سهمی از مشارکت دارد.
بندهای قراردادی مهم در قرارداد مشارکت در ساخت ساز و ساختمان که باید به آن توجه کرد عبارتاند از:
- مشخصات کامل طرفین قرارداد حتماً بهصورت دقیق ذکر شود. متعاقدین باید اصل مدارک هویتی طرف مقابل را بررسی کنند. در این حالت طرفین باید از معتبر بودن هویت طرف مقابل اطمینان حاصل کنند تا بزه کلاهبرداری رخ ندهد.
- ذکر دقیق جزئیات برای جلوگیری از ایجاد هرگونه شبههای؛ بطورمثال در قرارداد ذکر شود که فلان زمین با فلان متراژ واقع در فلان وضعیت ثبتی میباشد.
- تعیین دفترخانه برای ثبت قرارداد محضری و ثبت اسناد و مدارک ضمیمه قرارداد
- تعیین نسبت سهمالشرکه طرفین قرارداد از سازه جدید بهطور دقیق؛ حتماً در باید قرارداد شراکت ساختوساز اشاره شود بهطور مثال سازنده سازه با مالک زمین در قرارداد توافق میکنند که از 20 واحد ساختهشده 5 واحد برای سازنده و 15 واحد به مالک تعلق خواهد گرفت.
- مدت قرارداد حتماً مشخص شود که سازنده باید در چه تاریخی شروع به عملیات کند و بعد از شروع، در طول چه مدتی سازندگی را انجام دهد و مواعد دیگری ازجمله گرفتن پایان کار و سایر موارد. یکی از معایب عدم تعیین مدت این است که اگر سازنده مقید به زمان نشده باشد، به راحتی میتواند از ایفای تعهدات خود در زمان مناسب سرباز زند.
- تعهدات طرفین بهصورت دقیق در قرارداد آورده شود، تا شخصی بعد از انعقاد قرارداد از زیر بار مسئولیت با این توجیه که وظیفه من نیست، شانه خالی کند.
- سازنده باید دارای پروانه باشید و مالک ملک باید توجه کند تا ملک خود را در اختیار هر سازندهای قرار ندهد و تنها افرادی که از سازمان نظام مهندسی و وزارت مسکن دارای پروانه ساخت هستند، مجاز به انجام این کار هستند.
- آورده طرفین اشاره شود؛ بدین شرح که سازنده ملک فلان مقدار آورده نقدی در قرارداد تزریق کرده است و مالک نیز زمین را بهعنوان آورده، وارد قرارداد کرده است.
شرایط فنی و اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان
یکی از بندهایی که باید بهصورت کلمه به کلمه و در اصطلاح واو به واو تدقیق شود تا در آینده به اختلافی برخورد نشود، بند شرایط فنی و اجرایی میباشد.
بهطور مثال نوع کاشی، شیرآلات، کولر، سرامیک، اسکلتبندی و سایر متریال لازم برای ساخت یک ساختمان در آن درج شود؛ زیرا در پروندههای ملکی بسیار دیدهشده است که طرفین قرارداد به دلیل اختلاف در نوع بتنی که برای ساخت ساختمان بهکاررفته است به مشکل برخوردهاند.
مواد قانونی قابل استناد در قرارداد مشارکت در ساخت
ماده 10 قانون مدنی
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودهاند درصورتیکه مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
ماده 183 قانون مدنی
عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و موردقبول آنها باشد.
ماده 190 قانون مدنی
برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
- قصد طرفین و رضای آنها
- اهلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد
- مشروعیت جهت معامله
نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟
همانطور که پیشتر گفتیم، مشارکت در ساخت و ساز ساختمان چند سالی است به دلیل افزایش نجومی قیمتها، با استقبال خوبی از سمت صاحبان ملکهای قدیمی و کلنگی روبهرو شده است. این قراردادها اگر به صورت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایتبخشی به همراه خواهد داشت.
شراکت در ساختوساز مزایای بسیاری دارد که میتوان از بین آنها، به این موارد اشاره کرد:
- بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
- رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
- ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر
- زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز
- استفاده از مصالح، روشها و ماشینآلات مدرن برای ساخت بنا
اما بیشک شاید مهمترین مزیت چنین قراردادی را بتوان سودی دانست که در کوتاهمدت عاید طرفین توافق میشود. به همین دلیل، لازم است موارد حقوقی و عرفی را دربارۀ محاسبه سهم مالک و سازنده بشناسیم و با خیال راحتتر وارد فرآیند شراکت ساختوساز بشویم.
قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد) روی چه اصولی محاسبه میشود؟
برای تعیین میزان سهم هرکدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه میخواهیم با آنها آشنا شویم. البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمتها، باعث میشود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان با ابهام و تردید مواجه شوند؛ اما، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار میدهند.
بهطور مثال در شهر تهران، فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت و ساز ساختمان در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد.
با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقهای که قرار است مشارکت در ساخت و ساز ساختمان آنجا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود ساخت و ساز ساختمان بهصورت برابر (۵۰-۵۰) انجام میشود. در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴.۵ میلیون تا ۵.۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه میشود.
البته با توجه به نوسانات قیمت حاضر بازار مسکن، امروزه ما در مناطق مختلف، شاهد میانگین قیمتهای زیر ۵ میلیون تومان برای هر متر مربع نیستیم. در این حالت بهغیراز تعیین فرمول مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه میشود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت میشود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آمادهسازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.
میزان وجه بلاعوض برچه اساسی محاسبه میشود؟
مبلغ «بلاعوض» معمولاً به صورت توافقی تعیین میشود و قانون خاصی دربارۀ آن وجود ندارد. اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است:
تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقهای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و پانصد هزار تومان است.
در باقی مناطق که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین تعیین میشود.
باید به این نکته توجه داشته باشید که اگر میزان وجه بلاعوض منفی شود، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
مطالعه مقاله نکات طلایی ساخت و ساز ساختمان
سؤالات متداول مشارکت در ساخت و ساز ساختمان
مراجعه به دادگاه وقتگیر و هزینهبر است و همین امر باعث میشود که حتی اگر ذیحق باشم عطای دادگاه را به لقایش ببخشم و بعضاً این روحیه من ممکن است باعث سوءاستفاده طرف مقابل شود.
هرچند تنظیم درست شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت یا سایر قراردادها ممکن است نیاز شما به مراجعه به دادگاه را کمتر کند (در بسیاری از موارد تنظیم نادرست شرط داوری باعث میشود لزوم مراجعه طرفین به دادگاه برای اموری همانند الزام طرف ممتنع به تعیین داور بیشتر از حالت عادی هم بشود) اما اعتراض به رأی داور و اجرای آن همواره نیازمند مراجعه به دادگاه است. پس هیچگاه نمیتوان از مراجعه به دادگاه بهعنوان آخرین راهحل در رفع اختلاف بینیاز شد اما میتوان راهکارهایی در قرارداد پیشبینی نمود که اولاً با تعیین دقیق حقوق و تکالیف طرفین زمینه بروز اختلاف کمتر شود و ثانیاً با تدابیر لازم قراردادی هزینه تخلف احتمالی از تکالیف قراردادی را برای ناقض قرارداد سنگینتر نمود.
برای اینکه فردی بهعنوان داور در یک قرارداد تعیین شود لازم نیست که صلاحیت خاص علمی یا فنی داشته باشد. اما اگر در اثر عدم صلاحیت علمی و فنی رأی داور مدلل و مطابق با قوانین موجد حق نباشد احتمال ابطال رأی داوري در دادگاه بسیار زیاد است.
بسته به توان مالی و فنی و مهندسی مالک میتوان مدلهای دیگری همانند ترکیبی از قراردادهای پیمانکاری خصوصی یا مدیریت پیمان به همراه یک مکانیزم مناسب برای تأمین مالی همانند پیشفروش نیز ارائه داد که در هر موردی میبایست جداگانه و بر اساس متغیرهای موجود تنظیم شود.
خیر! در قراردادهای مشارکت در ساخت یا حتی قراردادهای پیمانکاری که کارفرما دولتی یا شخص حقوق عمومی نباشد شروط عمومی پیمان لازم الرعایه نمیباشد مگر اینکه طرفین در قرارداد فی مابین بر این نکته که میخواهند شروط عمومی پیمان حاکم باشد توافق کرده باشند. چنین توافقی با ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت در تعارض است اما در قراردادهای پیمانکاری خصوصی قابل انجام است.
هردو سند عادی هستند و اعتبار آنها هیچ تفاوتی ندارد.
تعداد بسیار زیادی از مواد قانون مدنی به صورت مستقیم و غیرمستقیم و بسته به ترکیب قرارداد، میتوانند با مشارکت در ساخت مرتبط باشند.
فرم مشاوره رایگان
برای درخواست مشاوره رایگان فرم مقابل را پر کنید تا متخصصان ما با شما در سریعترین زمان ممکن تماس بگیرند.
سلام وقت بخیر، برای دریافت مشاوره در زمینه مشارکت در ساخت و ساز ساختمان چطور می توانم اقدام کنم؟
سلام جناب مومنی زاده
برای دریافت مشاوره می توانید فرم انتهای صفحه را تکمیل کنید.
چطور میتونیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز تنظیم کنیم؟
تنظیم درست شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان یا سایر قراردادها ممکن است نیاز شما به مراجعه به دادگاه را کمتر کند. شما برای تنطیم قرارداد حتما باید از وکیل کمک بگیرید.
سلام وقت بخیر. لطفا راجب کلاهبرداری مشارکت در ساخت و ساز هم در مقاله توضیح بدید.
سلام وقت بخیر دوست عزیز. شما می توانید سوالات راجع به کلاهبرداری در مشارکت ساخت و ساز را از طریق پر کردن فرم مشاوره بپرسید.
سلام ممنون از مطالب کاملتون
سلام جناب جعفرزاده
ممنون از نطر لطفتون